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精裝修“失寵”透視樓市變局

發布日期:2018/7/7  查看次數:7951 來源:網絡  作者:不詳

 
 
 

“推廣中的精裝修,是沒有限價時我們樓盤提出的,但現在樓盤售價不能超過8萬元/平方米,所以現在是賣毛坯房。”南四環某高端項目銷售人員在接受電話咨詢時如此回答。該項目早在去年就開始積蓄買房客戶,但遲遲沒有開盤。據知情人透露,該項目樓面地價已經接近5萬元/平方米,8萬元的均價可以說開發商已無利潤,因此,只能取消之前的精裝修,改毛坯賣房,從而把價格降下來,一來節約成本,二來能在同區域競爭中不至于掉隊。

該項目的情況并非孤例,眾多限價樓盤都由之前的精裝修改毛坯賣,就連部分商辦樓盤都開始毛坯賣房,放在市場好的時候完全不可想象,畢竟這種當初打擦邊球的產品競爭激烈,賣得好壞除了地段,只有在精裝修上下功夫。而眼下,為了能把總價降下來,已經顧不得許多了,宣傳口號也不再出奇出新,只有赤裸裸的“僅需××萬首付”的降價信息……

有人說房地產是夜壺,需要的時候拿來用,不需要的時候一腳踢開,其實,精裝修才是。房子好賣了,開發商想多賺錢,那就精裝修;房子難賣了,開發商想特價,那就取消精裝修。總之,精裝修猶如一面鏡子,總能有意無意中照出樓市的起起伏伏。

追憶

開發商與精裝修的幸福往事

地產領域專家韓樂向北京青年報記者講述了2000年左右,如何用精裝修拯救一個競爭力差的樓盤,使之成為該年度明星樓盤的親身經歷。

該項目位于南二環核心位置,2000年之前并沒有今天的地域價值,周邊有兩個競爭樓盤,價格都比該項目便宜,該項目開發商由于前期定位失誤、融資成本高,財務成本比競爭樓盤都高,因此售價降不下來,否則賠錢。

開發商邀請知名的策劃公司為項目出謀劃策,經過分析,策劃公司提出了買房送精裝修的促銷策略。在當時,裝修市場尚在起步階段,幾乎每一個買房人都有與裝修公司扯不清的糾紛,但每一個買房人又有著一個省錢省時的想法,加之開發商做擔保,與當時市面上最好的裝修公司、最好的家具公司合作,該項目很快被一搶而光,創造了當時一個銷售奇跡。

進入2010年左右,市場化程度有所提高的房地產行業,多次嘗到了精裝修賣房的甜頭。于是,無論市場好壞,精裝修都成為開發商不可或缺的調價利器。

亦莊樓盤林肯公園,就是將精裝修賣房做到極致的代表。由于絕大多數產品產權都是商辦,而且體量達到上百萬平方米規模,因此,必須回款快才能保證后面的銷售節奏。開發商推出6000元/平方米標準的精裝修交房,使該樓盤成為亦莊最熱銷的樓盤。

據該項目前營銷負責人介紹,精裝修賣房是當時林肯成功的原因之一。由于都是商業產權,為了比拼周邊的住宅,開發商努力通過樣板間來找補產權的缺陷。而對外的精裝修報價6000元/平方米,確實是如果業主自己去一一購買所得出的價格,而開發商由于是項目集采,往往能夠從供應商處得到非常大的折扣。

當記者追問6000元的精裝修,成本大概是多少,該人士沒有正面回答,稱“有良心的話成本大概在50%,而沒有良心的話可能30%都不到,林肯公園成本超過了50%”。

遇到了市場冰點的時候,大多數開發商經常會拿出一兩棟樓做特價房,而把價格降下來的理由就是:毛坯房。這樣一來,不僅項目總價降下來促進了銷售,而且老業主也能接受降價的事實,畢竟是毛坯房呀,每平方米少了6000元。

開發商玩弄精裝修于股掌之間,這些年屢試不爽,這樣的玩法甚至傳導至別墅市場。在去年市場還未進入冰點之時,很多別墅開發商蠢蠢欲動,畢竟動輒幾千萬的高端樓盤,按照總房款5%至10%的裝修預算,開發商眼里還盯上了業主幾百萬甚至上千萬的裝修款。有的別墅開發商裝修一棟賣一棟,開始了精裝修別墅的嘗試。但隨著去年市場的轉淡,最近這樣的嘗試似乎停止了腳步。

開發商賣房改毛坯

不得不說的苦衷

連續兩年北京樓市銷冠的開發商謝某對北青報記者說,沒有一個開發商不愿意精裝修賣房的。開發商喜歡精裝修的原因,大致分為這幾類:

一、市場需求。業主自己裝修太麻煩,而且隨著審美的提高,業主也愿意將自己的房子交給開發商專業團隊去裝修,跟開發商的訴求一拍即合。因此,開發商為搶奪這部分市場,選做精裝修樓盤。成熟的開發商會選擇適合此類群體購買的區域,以及價格承受區域及戶型面積來做精裝修樓盤。

二、可以解決開發商的一些痛點。比如集中采購、控制成本。通過精裝房屋規模采購減少流通渠道和科學管理將一定程度上降低裝修成本,開發商將和客戶共享由此帶來的溢價,因此精裝修能給開發商帶來一定的利潤;優化現金流。精裝修在一定程度上將改善開發商的財務現金流,可以減少資金占用和資金成本,資金占用的降低將有利于提高開發企業資本回報率;稅務優化。據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定,從事房地產開發的納稅人對土地成本和開發成本可加計20%扣除。做精裝修的話,土增扣除成本可以增加裝修成本部分的20%。

三、方便后期物業管理。比如統一工期,入住后對社區管理大有裨益,業主不會常年生活在大工地;統一風格,比如陽臺、戶門,不會造成小區一房一個樣;便于物業管理,從維修還是維護角度都可以節省大量人力物力。

但從去年開始,各種限制性政策出爐,尤其近期落地的“限轉共”政策明確提出“不得捆綁精裝修銷售”,這也堵死了開發商向裝修要利潤的想法,毛坯交付成為絕大多數限房價項目的選擇。例如,作為北京市首批宣布即將入市的房山良鄉板塊的旭輝城及金樾和著項目,房屋交付標準都是毛坯;由華潤、招商、碧桂園聯合體摘得的永外大街地塊,案名為永定府,同樣也是毛坯交房。

有關部門的初衷亦可以理解,來自官方的解釋之所以附加禁止捆綁銷售,主要目的是為了限制企業暗箱操作的空間,增加市場的公平性,限制開發商以此變相抬高產品售價,或者是以此來篩選有支付能力的客戶,從而保證更多人在公平的條件下參與選房。

但市場上有太多需要解套的地王項目,如果按照政府限定的價格出售,那么鐵定要賠錢,如果捂盤不開等待回暖,那么將面臨著資金使用成本及負面輿論的壓力,因此,不少開發商以各種方式捆綁精裝修。

以位于昌平某限房價項目為例,該項目在銷售過程中捆綁精裝修,裝修標準為3000-4000元/平方米。這也相當于在限制銷售均價的基礎上房屋價格變相上漲。資料顯示,該項目的商品住房銷售均價不超過5萬元。

而在京西另一個高檔樓盤,三年前已經高價取得土地,是該區域眾多地王中的一個,但由于各種原因,遲遲未能銷售,而三年來的財務成本疊加到房價中,項目售價已經遠遠超出周邊最高二手房價,而有關部門實行一年多的“最高限價不許超過8萬元/平方米”的鐵令,又使得該項目無法突破8萬元/平方米限價。怎么辦?“做頂級的精裝修。”該項目負責人說,公司用了國際上大牌的室內設計師,配備了歐洲頂級的建材,運用了目前別人還沒有用過的家居智能系統,而且連未來配送什么樣豪華的家具都已經排上了日程。但目前看,這種做法存在極大的政策風險。

記者問一位開發商的營銷負責人,有關部門明令禁止捆綁精裝修,開發商“頂風作案”的原因是什么?他答道:“沒辦法,不捆綁的話項目就會賠錢,做好被查的準備,就是罰企業一大筆錢,但跟整個項目不賺錢相比,罰金不算什么大數。”

呼聲最終難敵市場

全裝修房時代或將推遲

很多業內人士都記憶猶新,2008年,住房和城鄉建設部出臺《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》,其中要求各地引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式,推廣全裝修成品房。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成,簡稱全裝修成品房。該《通知》中并沒有提到推進全裝修房的具體時間,只是規定,要根據本地實際,科學規劃、分步實施,逐步達到取消毛坯房,直接向消費者提供全裝修成品房的目標。

有關部門的初衷是基于裝飾裝修引發的結構安全問題時有發生,業主在裝修房屋時的確存在極大的安全隱患,比如私自拆除承重墻而又不采取任何加固措施,使房屋整體能力削弱,嚴重的話會使房屋整體垮塌。推廣全裝修房,無疑會消除這方面的問題。而且全裝修交房有利于后期物業管理。

而在國外一些發達國家,住宅全裝修房已經是房地產業的標配。美國住宅建設目前已實現產業化,市場上出售的都是全裝修房,基本沒有為個體服務的裝修企業;日本從上世紀50年代中期開始鼓勵企業進行裝修式住宅的開發和推廣,發展到現在,所有在售住宅都是全裝修房。

萬科集團前任董事局主席王石多年前曾表示,到2010年,萬科所有產品將實現精裝修,因為精裝修一定是大勢所趨,國外發達國家很多已經達到100%精裝修,而當時我國卻有80%是毛坯交房。言猶在耳,美好的愿望最終難敵市場的變化,目前萬科的產品線中,大量的剛需樓盤采用毛坯交房,只為降低總價迅速出貨,為追求規模做出犧牲。

而精裝修市場受挫最受傷的莫過于為居住創新做出貢獻的房企,比如健康住宅、科技住宅的開發商們,因為有這種基因的樓盤必定是經過精裝修才能實現其價值的。

舉一個所有買房人要求精裝修的案例。亦莊某項目開發商,是全國知名的科技住宅倡導者,該企業通過運用毛細管網,實現了小區恒溫恒濕、空氣凈化。該企業在北京已經有好幾個成功的案例,擁有了一大批頗受天氣影響、追求居住健康的忠實買房客戶。因此,該項目在蓄客階段受到追捧。

然而,該項目68000元/平方米的報價被有關部門駁回,只能65000元/平方米以下,且不允許捆綁精裝修。這一下麻煩了,因為毛坯房是無法植入毛細管網,無法實現恒溫恒濕功能的。為了解決這一問題,開發商只能跟買房人簽毛坯房合同,然后把精裝修工程交給一家第三方公司,由他們負責跟買房人協商是否選擇精裝修,統計結果:買房人100%要求精裝修。即使這樣,為了達到“民不舉官不究”的效果,開發商給選擇精裝修的買房人3000元/平方米的成本價格。

而許多在國外已經取得成功經驗的科技類住宅,目前也被國內的開發商紛紛引進,對我國的科技住宅的發展有著積極的影響,比如,某品牌開發商引入德國被動式住宅,就是對目前新風系統、恒溫恒濕等現有科技住宅版本的又一次提升。所謂被動式住宅,起源于20世紀90年代的德國著名金融中心城市法蘭克福。這類住宅使用超厚的絕熱材料和復雜的門窗,主要通過住宅本身的構造做法達到高效的保溫隔熱性能,并利用太陽能和家電設備的散熱為居室提供熱源,減少或不使用主動供應的能源,即便是需要提供其他能源,也盡量采用清潔的可再生能源。

但被動式住宅有一個前提:必須是裝修房。一位考察過被動式住宅的專家對記者說,以他的理解,被動式住宅強調的是密封性,尤其是門窗。毛坯房是無法實現這種冷熱交換、使能量不流失的前沿科技。所以,只要不積極推進精裝房,很多類似可以提升中國房地產業品質的創新型產品就無法實現。

一業內專家表示,在目前限購限價限售限貸等多方打壓之下,一線城市的樓市幾近冰點,毛坯交房會成為主流,這對于住宅產業創新會有所影響。目前看來,有關部門始終倡導的全裝修時代很可能將無限期地推遲。

 
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